每一个睿智的买房人
都关注了「子木聊房」
正文2671字，阅读时间：大概10分钟
文 / 子木
昨天有一个读者找我诉苦：
去年买了套精装房，打算当婚房住，没想到交房那天卫生间漏水，墙上的插座没线，木地板鼓包，空调插座易位……一气之下都砸了。
之后找了一家装修公司重装，万万没想到，又装成了买家秀和卖家秀，柜体严重色差，卫生间积水，电路开关错位。
买房为了圆梦，装修变成了噩梦，这房子越装越不想要了，到底怎么办？
怎么办？唯有让自己成为半个行内人。
天天研究楼市，对装修深以为然，这要比二手房买卖的坑难填更多，让大多数中国人一夜之间成熟的或许只有一件事：就是装修……
下面的内容，是我跟几位行家特地收集来的私货。抱着得罪全行业的态度，子木教大家该如何精准避雷避坑，请耐心阅读。
1
精装修or毛坯
很多人买房时，面临的第一难题是，选择精装房还是毛坯房。
答案先表明：尽量选毛坯。
我之前写过一篇文章，叫做《交房时，我崩溃了》，里面讲到两大原因：
第一，当下大部分开发商根本不具备精装房能力。
虽然装修技术日新月异，但我们的施工水平还远远达不到“模块化装修水平”，精装修非常依赖师傅的手艺。
而市面上的精装房，工期短、工作量大，大部分都是手艺层次不齐的工人赶出来的。
大开发商还好，从设计到装修，施工都能衔接得上，小开发商因为能力有限，基本上设计图是从设计院买来的，施工队是外包的，施工材料是凑起来的。
土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位，四支团队，各自为伍，一旦出现管理不到位或者某一个环节出现差错，最后买单的都是购房者。
第二，开发商基本都靠装修吃利润。
新房限价时代，开发商利润被政府强制挤压，所以会想方设法从其他地方弥补，精装修就是头号目标。
限价盘成本只有1000块/平米的装修包，卖3000元每平，最夸张我见过，800的装修标准，卖4000多……
我敢说，当下大部分开发商的精装房都稀烂，即使是地产排行在TOP20的，能保证不出问题的，寥寥无几。
豪宅盘和改善房，有利润，精装效果还凑合，但是到了刚需盘，基本是维权重灾区，连北上广深都无法逃脱。
倒挂的年代，毛胚交付可能是开发商最后的良心。
不得不承认的是，现在市面上毛坯房太少了，基本被挤出了市场，想买都买不到。购房者有且只有被宰，这时候唯有降低自己的预期。
如果有幸选到毛坯房，也不要高兴得太早。
毛坯也有毛坯的问题，比如比较费心费力；找的装修公司动不动坑自己一下；住进去之后，前两年可能会很吵……
但我认为，相对于精装修直接割韭菜来讲，自己装毛坯可以省很多钱，买台车买套家电都很惬意，装好了，还有一种归属感，不然去邻居家串门，还以为回到了自己家。
家不仅要舒适，还要美观得体，它关乎着生活的尊严。
2
谎言
装修这条赛道，发展至今，已经非常内卷。
但这种内卷，并不是以客户为中心，给“上帝”们创造更好的服务为初衷，而是，在多方价格战中，如何更好的活下去。
假如你去找一家装修公司，去接待你的设计师，一定会跟你说，公司为业主提供的设计是免费的。
真的免费吗？
实际上是在“明修栈道，暗度陈仓”。
开装修公司的朋友老李跟我讲，现在的室内设计师在设计上基本不用花什么功夫，了解一下客户需求，直接从网上下效果图，拼凑一下就行。
最主要的目的，还是捕捉客户心理，想方设法知道他们的需求，然后推销在装修过程中使用到的产品。
推销产品的钱最好赚了。因为客户可能知道去海底捞吃一顿需要多少钱，但一定不知道，一块地板砖值多少钱，铺踢脚线又要花多少钱。
这里面利润大的狠。
前几天，我受邀去隔壁邻居家参观。小两口，家庭年收入百万余，经济条件还算不错。但是厨房家电都用的杂牌。
我问他，为什么会选用这些牌子？他说，当初设计师力推，承诺这些产品跟那些进口大牌质量差不多，而且价格要便宜很多，懂行的人都买这些产品，性价比超高。
我回复他，肯定会这么说啊，大牌产品价格早透明化了，而杂牌能吃的回扣肯定是最多的。
家电市场比装修市场还内卷，早已“一文价钱一文货”，根本不会出现什么超性价比产品。
听到这里，两口子懊悔不已，捶胸顿足，完了，施工的东西自己都没管，都是听设计师的。
还是那个逻辑，装修公司，批量化作业，设计师都是半个销售，明面上跟你一家亲，暗地里处处收你钱。
记住一句话，免费的永远是最贵的，可惜很多人都不信这个邪。
老李还跟我说，这行还有一个更好用的方法，就是“合同漏报、变项”。
业主都有贪小便宜的心理，大部分认为装修这东西能便宜就便宜。
OK，我们可以这么做，100来平米的房子，半包报价5万，今天签合同，再送1万的家具，打柜子也要按内部价格优惠。
大部分客户一听这么便宜，脑子一热就会签合同，只要签了合同，后面都好说。
如果按照5万半包，铁定亏死，实际上，我们很多东西都不会写进合同里，比如防水、保洁，砌墙砌到什么水平，水电怎么做都不会明示，材料采购也要尽可能模糊。
边做边加钱，5万通常会变成为15万或者更多，到时候客户也没办法换团队，成本都在里面。
别着急，更狠的还有。
比如客户想要鱼肚白大理石，国外进口货特别贵，有的装修公司从中谋私，中途置换成国内的鱼肚白，两者成本相差5倍多……
客户反正看不出来，这钱不赚白不赚。这种“狸猫换太子”的手法，近一两年用的公司特别多，行情不好，就靠这个冲利润。
说完老李长叹一口气。
3
避坑
那么普通家庭到底该如何避坑呢？
如果跟装修公司合作，签合同时，所有项目一定要白纸黑字列出来，价格标清，而且一定要明确不能漏项、也不能变项。
后续产生的新增收费，提前说好，而且要列出价格，设计过程和施工过程中，一切口头协议都要形成合同约束。
如果自己装修，为了避坑，最好选择：独立设计工作室+半包+自购主材。
私人独立设计工作室，更注重口碑和作品，性价比更高，服务也会更认真，会一直追着你要需求，而不是你每天去询问他。
半包自己可以控制材料成本，现在的信息化已经非常透明了，遇到哪些材料心里没谱，就从网上去淘，淘宝、京东、1688都可以，这里面1688是最便宜的，可以跟店家讨价还价。
装修前买个一百来块钱的激光测距仪，把每个房间的实际面积量准确，后续所有成本都会从这里出。
无论找公司还是独立工作室，一定一定要请“第三方监理”。
成本在500-3000元，现在干这个活儿的特别多，主要就是为了帮你甄别材料和验收工程，不会跟装修施工穿一条裤子，百度和抖音都可以搜到靠谱的。
而且做装修，一定不要提前付全款，不要提前付全款，不要提前付全款，重要的事说三遍。
对于装修的细节非常多，朋友给我列了大概200多条，我感觉太复杂，最后让助理从网络上整理了最实用的建议，如下：
1、装修不要找马路边散工、不要找亲戚、不要找熟人。
2、工人必须能看懂图纸，并遵循设计师图纸装修。
3、豪宅设计自由发挥，普通或者改善家庭，最好不要装浴缸、酒柜、吊椅，这些东西都很鸡肋，最后都成了杂物收纳地。家庭影院也很鸡肋，不如投影好用。
4、乳胶漆调色，一定要有设计师或者亲自在现场盯着。
5、抹灰一定不要有空鼓，如果要洒水养护，只有完全干透才能进行下一步。
6、高于你头顶的部分请务必简单装，比如灯具、吊顶、吊柜，现在大家都没有抬头的习惯，眼睛不常看见的地方更要提前花心思。
7、卫生间最好做干湿分离，再小的空间都要做分区。
8、采光差的厨房、卫生间，地砖墙砖要选浅色。
9、储物型榻榻米更适用强收纳需求的小户型，不是所有家庭都适合。
10、临靠路边的话，卧室一定要安隔音窗。
11、开关插座要留足，尤其是高频使用的点位：厨房操作台、卫生间、沙发旁、电视墙、书房、卧室床头。
12、有机会一定要用无主灯设计。
13、实木地板成本高，维护难。
14、卫生间和厨房顶部的水管都最好做包管，隔音效果好。
15、地漏一定要防臭防堵塞，隐形地漏推荐。
16、拖把池没必要装。
17、防水涂料至少2遍，高度不低于1800mm，闭水试验不小于48小时。
18、马桶，浴室柜，射灯，热水器，烟机灶具最好网上买。
19、净水器最好装一个，未来做饭洗菜都可以增加家庭健康。
20、智能化的地方，一个在门锁一个在窗帘，可以提高幸福度，其他没多大必要。
21、马桶旁预留插座，智能马桶非常好用！
22、收纳空间一定要做足，尤其是二娃家庭。
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